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domingo, abril 21, 2024

Sobre el cálculo de los avalúos catastrales

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Se acerca la fecha para el pago del impuesto Predial. La fecha límite de pago del impuesto con el 10 % de descuento es el próximo viernes 26 de abril, y desde el 27 de abril hasta el 14 de junio, se recibirá el pago sin el descuento y sin sanción.
El patrimonio inmobiliario de un territorio tiene una importancia fundamental en la vida económica de una comunidad.
Pereira, vale catastralmente, cerca de 15 billones de pesos. Una cosa es el terreno y otra la edificación. Hoy, para llegar a ese valor catastral, el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) con el monopolio para hacerlo, desarrolla las siguientes etapas: 1, identifica el predio; 2, se determinan las zonas homogéneas geoeconómicas; 3, determina los valores unitarios para los tipos de las edificaciones y 4, liquida, dando como resultado final el avalúo.
Para el punto 1, recolecta información física y jurídica del predio, analiza las áreas del terreno, construcciones que luego son calificadas por el experto y se determina el destino económico del predio. Para la calificación tienen en cuenta, tipo de estructura, acabados principales y estado de conservación, asignándole un puntaje.
Para el punto 2, se parte de las zonas homogéneas físicas. Para las zonas homogéneas urbanas se tienen en cuanta las variables, reglamentación del uso del suelo, uso actual, vías, topografía, servicios públicos y tipo de construcción. Para las zonas rurales las variables utilizadas son: áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes, vías, reglamentación del uso del suelo rural y uso actual del suelo. A cada punto se le hace el avalúo comercial. Se investiga el mercado inmobiliario y se realizada una depuración para obtener valores comerciales por cada punto. Como resultado, se obtiene el cálculo del valor unitario.
Para el punto 3, se ordenan los puntos de investigación por rangos de valores de mayor a menor por zonas partiendo de uno en orden ascendente. El plano de zonas homogéneas geoeconómicas representa la división de la zona del municipio de acuerdo con el valor unitario de terreno, el cual contiene información del valor por metro cuadrado/hectárea de mayor a menor. Para determinar el valor unitario, los factores que inciden son los materiales y su calidad, las condiciones urbanísticas y arquitectónicas, el uso de la construcción y/o edificación, la edad y la ubicación según clasificación catastral.
La liquidación del avalúo del predio se realiza calculando el área del terreno en cada una de las zonas homogéneas geoeconómicas, y se aplican los valores por metro cuadrado asignados a cada zona. Carecer de una correcta valoración de un inmueble, puede producir inconformidad en sus habitantes, pero a la vez mayores recaudos para la entidad territorial.
Señores congresistas. Hay otras técnicas de cálculo de avalúos, que debieran ser tenidas en cuenta por ley. La Random Forest Regressor (RFR), AdaBoost Regressor, Deep Learning, o métodos diferentes como lógica difusa, sistemas basados en reglas y otros algoritmos de inteligencia artificial, están esperando ser tenidas en cuenta. Y los propietarios también. Es hora de pensar en cambiar el método.
Historiadepereira.com

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