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martes, mayo 21, 2024

Las obras públicas y la plusvalía

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Jairo Arango Gaviria
Columnista

La plusvalía se define como un mayor valor que adquieren los predios por efecto de una acción urbanística, independientemente de la voluntad del propietario. Es decir que el dueño del predio no decide sobre la acción urbanística, mucho menos sobre la norma que le va a permitir un uso de suelo determinado. En todo caso si se va a beneficiar de un mayor precio, por efecto de las decisiones del Estado.

Una de las decisiones es la realización de obras públicas que afecten predios de particulares, y los cuales la administración pública, cuenta con dos instrumentos de financiación: La valorización y la plusvalía. Es importante entonces diferenciar estos dos instrumentos de gestión financiera. De acuerdo con la ley 25 de 1921, la contribución de valorización, es un mecanismo impositivo que ha operado en el país desde las primeras décadas del siglo XX. Es un instrumento de financiación de obras de infraestructura y espacio público, mediante el cobro anticipado por parte del Estado de los incrementos en los precios inmobiliarios de las propiedades aledañas que se asocian a la realización de dichas obras. Se trata de un instrumento de recuperación de plusvalías (mayor valor de los predios), porque se basa en la captura por parte del estado del crecimiento de los precios de los inmuebles.

Si la contribución por valorización no se tiene en cuenta para el cobro de la obra, queda el recurso de hacerlo a través de la participación en plusvalía, legalmente autorizada por la Ley 388 de 1997: “Cuando se ejecuten obras públicas previstas en el plan de ordenamiento territorial, en los planes parciales o en los instrumentos que los desarrollan, y no se hayan utilizado para su financiación la contribución de valorización, las correspondientes autoridades distritales, municipales o metropolitanas ejecutoras, podrán determinar el mayor valor adquirido por los predios en razón de tales obras, y liquidar la participación que corresponde al respectivo municipio”.

Es el municipio quien desde el anuncio de la realización de la obra debe socializar la forma en que va a hacer cobrada; aunque en ningún caso la realización de una obra pública exime del cobro de plusvalía la realización de la misma. La obra podrá ser financiada bien, bajo la modalidad del instrumento de valorización o, con la participación en plusvalía, pero bajo ninguna circunstancia con el cobro de los dos a la vez.

La valorización se define como una contribución y no como un impuesto; en tanto que la plusvalía es una participación en el precio incrementado del suelo. Este incremento del precio del suelo se debe exclusivamente a acciones urbanísticas del Estado, y no a decisiones de sus propietarios. Esta participación tiene fundamento en el artículo 82 de la Constitución Política de 1991. “Es deber de Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”.

En Colombia el instrumento de gestión financiera de la participación en plusvalía, aún no se ha utilizado para financiar obras públicas. Al no tener experiencias, es bastante complejo, aunque resulte novedosa su utilización para este tipo de acciones de los municipios. Lo más ortodoxo y conveniente es hacer las obras públicas por el sistema de valorización, así no resulte un mecanismo tan popular. Aunque si pertinente y eficaz.

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