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martes, abril 23, 2024

LA PLUSVALÍA Y LA GESTIÓN PREDIAL

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21 DE ABRIL

BILINGÜISMO

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De la misma manera en que el catastro multipropósito, cuando no se tienen en cuenta todos sus componentes jurídicos, físicos, administrativos y fiscales, se reduce a una única función de base catastral para el cobro del predial; el proceso de la plusvalía para el cobro de una obra pública municipal, cuando se fija la atención únicamente en calcular el incremento de valor de los predios (antes y después de la acción urbanística) y no se tienen en cuenta otros factores tales como la gestión predial, la socialización y la publicidad de la obra, el proceso del cálculo de la plusvalía resulta incompleto.  Tan importante como calcular el incremento de precios para el cobro de la plusvalía, es el de adelantar una buena gestión predial.

De acuerdo con Geoingenieros: “La gestión predial se refiere al conjunto de procesos y actividades destinadas a gestionar de manera eficiente y responsable los aspectos relacionados con la tenencia, el uso y la transferencia de la propiedad de la tierra. Implica el manejo de la información catastral, la negociación y la adquisición de terrenos, así como la resolución de conflictos y la garantía de los derechos de los propietarios”. Es decir, que la Gestión Predial es un servicio fundamental en la línea de acción de Catastro y Gestión de tierras. Su correcta implementación es esencial para garantizar el éxito y la sostenibilidad de los proyectos de desarrollo.

Una buena Gestión Predial centra su atención sobre cuatro aspectos pertinentes: Identificación y evaluación de terrenos; negociación y adquisición de terrenos; resolución de conflictos; garantía de los derechos de los propietarios. Estos cuatro componentes permiten identificar los predios a adquirir en el desarrollo del proyecto, analizando aspectos legales, físicos y ambientales. Esta identificación permite adelantar la negociación con propietarios que garantice un resultado justo y transparente, a partir de concertar acuerdo de compra y valores, todos necesarios para la transferencia de la propiedad.

Seguramente se van a presentar algunos conflictos, sobre todo generados por la propiedad de los terrenos, en el entendido en que una oportuna concertación evita retrasos y costos adicionales en la obra. En relación con la garantía de los derechos de los propietarios, es necesario velar porque se respeten sus intereses y que puedan recibir una compensación justa por la adquisición o uso de su propiedad.

Generalmente en la ejecución de obras públicas municipales, se tiene presente contratar la realización de los avalúos, pero casi nunca se contrata la Gestión Predial, razón por la cual que el cobro de la obra por el sistema de plusvalía resulta supremamente difícil. La Gestión Predial debe contratarse con personas idóneas y empezar esta labor desde el mismo momento en que el municipio anuncia su realización.

Cuando el funcionario público se pregunta ¿Por qué en Colombia casi no hay referentes de plusvalías para el cobro de una obra pública municipal?, la respuesta se debe a que no se ha tenido en cuenta la Gestión Predial. Sin Gestión Predial es casi imposible cobrar la plusvalía de las obras públicas.

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