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miércoles, febrero 28, 2024

A propósito del catastro multipropósito

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Luis Miguel Cárdenas Villegas
Columnista

Merece toda la atención la instauración del Catastro Multipropósito en el AMCO como el proceder ordenado y oportuno para el reconocimiento territorial en escala predial. Todo está dispuesto para ganar eficiencia en el proceder estrictamente ingenieril, pero, lo que nunca falta, el tedioso, lento, proceso administrativo heredado del IGAC que preocupa, hace pensar que el buen propósito terminara en un ejercicio más de burocratización. Confiar que esto no sucederá es un escenario pesimista que ojalá se supere y no se tenga que afirmar que es el mismo perro con diferente guasca

En el Conjunto Residencial las Garzas, como en otros tantos condominios, se presenta una indebida manipulación catastral en el Estatuto de Copropiedad. La Ley 675 o Ley de la Copropiedad establece normas claras para constituir en una propiedad conformada por copropietarios lo que significa bienes privados y bienes comunes. Al definir usos privativos se conforma el coeficiente de copropiedad y se expresa técnicamente las áreas comunes. Al formarse el Estatuto de copropiedad, este se eleva a Escritura Pública y se registra en la oficina de Instrumentos Públicos quien le otorga una matrícula inmobiliaria. Si por alguna razón legalmente explicable un bien común se le otorga a un propietario esto esta precedido por unos inamovibles que se deben cumplir como el permiso de Planeación Municipal para su otorgamiento, la aprobación del 70% de la asamblea de copropietarios y finalmente si se cumplió con lo mandado enviar la novedad a la Oficina de Instrumentos Públicos para que se le otorgue una Matricula Inmobiliaria. Es importante aclarar que los bienes comunes de uso exclusivo se consideran esenciales y no esenciales siendo los primeros no enajenables. Cuando una terraza es a su vez la cubierta de un bien privado se considera un bien común esencial y no hace parte del dominio privado.

El apartamento 203 de la Torre 1 de las Garzas tiene entre sus linderos una terraza de uso común exclusivo como lo tienen otros inmuebles de igual características, pero al cotejar las áreas se tiene que el inmueble 203 tiene un Área de 147M2 porque se le incorpora la terraza que es cubierta a la vez de Local Comercial y el Apartamento 202 de mayor coeficiente por su área tiene 84M2 porque y como debe ser no se le incorpora la terraza porque esta es la cubierta de inmueble colindante inferior. La terraza colindante y adjuntada en el 203 tiene problemas estructurales que causan humedades en el Local Comercial inferior pero no se le da solución definitiva bajo el argumento de la Administración que esta terraza pertenece al inmueble 203 a pesar de que se aclaró mediante modificación escritural que la terraza es un bien de uso común esencial. El Estatuto de Copropiedad vigente contempla la modificación y su registro, pero permanecen áreas inamovibles descritas en escritura original debidamente modificada y registrada.

Se concluye que la propietaria con la complicidad demostrada de la Administración, alteraron dolosamente las áreas para poder permitir la venta de un bien común de uso esencial y exclusivo, la terraza, significando con ello un delito de estafa y falsedad documental castigado severamente por nuestra Justicia. Se han hecho todas las gestiones para reparar el inminente daño patrimonial, pero ha sido difícil hacer entender a las autoridades judiciales de esta ilegalidad bajo el argumento del registro catastral sin certificación oportuna y su legitimidad. Es un proceso simple donde solo basta cotejar documentación y levantamiento catastral en sitio, pero tanto el Igac como el nuevo Catastro Metropolitano afirman complejidades y términos administrativos demorados. ¿Quién podrá salvarme?
Lumica74@hotmail.com

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