Argentina atraviesa una transformación profunda en el acceso a la vivienda. Cada vez más hogares optan por alquilar ante las dificultades para comprar una propiedad, un fenómeno relacionado con el encarecimiento del suelo urbano, la falta de crédito hipotecario masivo y la pérdida de capacidad de ahorro de las familias.
Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) analizados por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el porcentaje de hogares inquilinos en el Área Metropolitana de Buenos Aires pasó del 15,8 % en 2017 al 18,4 % en 2023. En la Ciudad de Buenos Aires, el aumento fue todavía mayor: pasó del 29,5 % al 36 %.
La tendencia se mantiene en mediciones más recientes. De acuerdo con el INDEC, en el segundo semestre de 2025 los hogares inquilinos representaban 20,5 % del total, mientras que el 61,9 % eran propietarios tanto de la vivienda como del terreno.
Alquilar dejó de ser una etapa temporal
El problema no está únicamente en el precio de las propiedades. Para una parte importante de la población, el alquiler comienza a convertirse en una situación permanente.
La Encuesta Inquilina 2025, elaborada por ACIJ junto con otras organizaciones, encontró que 56 % de los hogares inquilinos del AMBA cree que continuará alquilando dentro de cinco años, mientras apenas 14 % espera acceder a una vivienda propia mediante compra o herencia.
La situación es especialmente compleja para los jóvenes y los adultos mayores. Entre los hogares encabezados por personas mayores de 60 años, cerca de tres de cada cuatro destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler. Entre los hogares con jefaturas jóvenes, esa proporción llega al 53 %.
Más de la mitad de los inquilinos destina gran parte de sus ingresos al alquiler
Uno de los principales indicadores de la presión habitacional es el porcentaje de ingresos destinado al pago de la vivienda.
En 2025, el 57 % de los hogares inquilinos del AMBA destinó más de la mitad de sus ingresos al alquiler, frente al 38 % registrado un año antes. Además, solo 14 % logró ahorrar durante el mes anterior a la encuesta y 45 % tenía algún tipo de endeudamiento.
La situación también se refleja en la movilidad residencial: 70 % de los hogares inquilinos se mudó al menos una vez durante los últimos cinco años y 22 % de quienes se trasladaron lo hicieron porque no podían afrontar el alquiler o el costo de renovar el contrato.
El déficit habitacional va más allá de quienes no tienen casa
Un estudio de Tejido Urbano, basado en información del Censo 2022 y la EPH, estimó que 10,7 millones de los 14,6 millones de hogares urbanos de Argentina presentan algún tipo de problemática habitacional. El análisis incluye no solo a quienes necesitan una vivienda nueva, sino también a hogares con problemas de calidad, hacinamiento o dificultades vinculadas al alquiler.
Al mismo tiempo, persisten situaciones de hacinamiento. En el AMBA, la Encuesta Inquilina 2025 encontró que 23 % de los hogares que alquilan presenta algún grado de hacinamiento y 7 % se encuentra en hacinamiento crítico.
Una paradoja: viviendas vacías mientras aumenta la dificultad para acceder
El mercado inmobiliario argentino presenta además una contradicción: existen viviendas que permanecen desocupadas mientras una parte de la población tiene dificultades para encontrar un lugar donde vivir.
Un estudio del CIPPEC citado en 2026 identificó el fenómeno de las viviendas estructuralmente vacías, es decir, propiedades que prácticamente no registran consumo eléctrico durante períodos prolongados. En Buenos Aires, las estimaciones llegan hasta unas 100.000 unidades bajo esta condición.
El panorama muestra que el problema habitacional no depende exclusivamente de la cantidad de viviendas construidas. También intervienen los precios del suelo, el acceso al crédito, los ingresos de los hogares, las condiciones de los alquileres y las políticas públicas de vivienda.
