La destrucción de viviendas, el desplazamiento de familias y la reducción de la oferta de inmuebles están presionando especialmente los arriendos. Sin embargo, todavía no existen datos oficiales que permitan afirmar que el terremoto disparó la inflación de Pereira.
El terremoto del 10 de agosto no solamente destruyó viviendas, negocios y puestos de trabajo. Menos de un mes después de la emergencia aparece otro problema que puede acompañar a Pereira durante mucho más tiempo: el aumento del costo de vivir en una ciudad donde miles de personas necesitan conseguir techo al mismo tiempo.
Encontrar una casa o apartamento disponible se ha convertido en una preocupación para familias que debieron abandonar inmuebles destruidos, evacuados o pendientes de evaluación estructural. Y cuando muchas personas buscan vivienda mientras la cantidad de inmuebles habitables disminuye, ocurre algo básico en economía: sube la presión sobre los precios.
El problema puede sentirse especialmente en los arriendos.
Pero hay que hacer una precisión importante: todavía no es correcto afirmar estadísticamente que la inflación de Pereira “se disparó por el terremoto”. Al 5 de septiembre, el último IPC publicado por el DANE corresponde a julio, es decir, al periodo inmediatamente anterior al sismo. En ese momento, la inflación anual nacional se encontraba en 6,03 %, mientras que alojamiento, agua, electricidad, gas y otros combustibles fue precisamente la división que registró la mayor variación mensual, con 0,55 %.
Será el dato de agosto el primero que permita observar parte del efecto económico de la emergencia.
El verdadero problema inmediato está en los arriendos
La destrucción o inhabilitación de viviendas produce una situación particularmente compleja.
Una familia que antes tenía casa propia puede convertirse, de un día para otro, en demandante de un apartamento en arriendo. Otra puede necesitar una vivienda temporal durante varios meses mientras reparan su inmueble. A ellas se suman personas que, aunque sus edificios permanezcan en pie, prefieren no regresar mientras esperan estudios técnicos o recuperan la confianza.
Así, la demanda aumenta exactamente cuando la oferta se reduce.
Eso ayuda a explicar por qué pueden comenzar a aparecer apartamentos más costosos, propietarios con varios interesados en cuestión de horas y familias obligadas a ampliar su búsqueda hacia Dosquebradas, sectores periféricos de Pereira e incluso municipios vecinos.
No significa que todos los propietarios estén especulando. Una parte importante del fenómeno responde sencillamente a una alteración extraordinaria del mercado inmobiliario.
Sin embargo, una emergencia también puede abrir espacio para abusos.
¿Entonces los propietarios pueden cobrar lo que quieran?
No exactamente.
Colombia sí tiene regulación sobre los arrendamientos de vivienda urbana. La Ley 820 de 2003 establece que un contrato que ya viene ejecutándose bajo el mismo canon solo puede reajustarse cada doce meses y el incremento no puede superar el IPC del año calendario inmediatamente anterior.
Como la inflación de 2025 cerró en 5,10 %, ese es el porcentaje máximo de reajuste aplicable durante 2026 a los contratos que cumplen doce meses y se encuentran sujetos a esta norma.
Por ejemplo, un apartamento que tiene actualmente un canon de $1.000.000 no podría pasar simplemente a $1.500.000 durante la ejecución del mismo contrato alegando que después del terremoto aumentó la demanda. Cumplidos los doce meses, el reajuste máximo asociado al IPC sería de $51.000, llevando el canon a $1.051.000.
La situación cambia cuando se trata de un inmueble que queda libre y se ofrece mediante un nuevo contrato.
Allí las partes tienen mucha mayor libertad para acordar el precio inicial. La ley establece como límite general que la renta mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble y fija reglas sobre la estimación de ese valor.
Y precisamente allí aparece el vacío práctico que hoy preocupa: no existe un congelamiento general de los nuevos arriendos en Pereira por causa del terremoto.
Por eso un apartamento que anteriormente se ofrecía a determinado precio podría regresar al mercado con un canon sustancialmente mayor, siempre que permanezca dentro de los límites legales.
Hay regulación, pero el mercado puede subir de todas maneras
Por eso hablar simplemente de una «falta de regulación» no describe completamente el problema.
La regulación existe para los contratos vigentes, pero no impide que los precios de los nuevos contratos reaccionen a una emergencia extraordinaria.
Además, la propia Ley 820 establece que la inspección, vigilancia y control de los arrendamientos corresponde a las alcaldías municipales. Estas autoridades pueden conocer controversias relacionadas con incrementos indebidos y con la aplicación de las normas sobre el valor de los inmuebles, además de investigar y sancionar incumplimientos.
El interrogante para Pereira será entonces cuánto control efectivo puede realizarse en un mercado que posiblemente tenga miles de nuevas negociaciones en pocas semanas.
El subsidio ayuda, pero no crea viviendas
El Gobierno Nacional comenzó desde el 31 de agosto la entrega de auxilios de arrendamiento por $1.050.000 durante tres meses, con posibilidad de prórroga, para hogares damnificados previamente censados e incluidos en el Registro Único de Damnificados.
Es una ayuda importante para quien perdió su vivienda.
Pero existe un problema económico que ningún subsidio resuelve por sí solo: el dinero permite pagar un arriendo, pero no aumenta automáticamente el número de apartamentos disponibles.
Incluso, si una gran cantidad de hogares recibe simultáneamente recursos para buscar vivienda mientras la oferta continúa limitada, podría mantenerse la presión sobre los cánones. Esto no significa que el subsidio provoque el encarecimiento, sino que la verdadera solución también requiere recuperar rápidamente viviendas reparables y ampliar la oferta temporal y permanente.
El Gobierno anunció además 908 mejoramientos de vivienda para Risaralda, 261 de ellos en Pereira, dentro de la estrategia de reconstrucción.
No solamente puede subir el arriendo
La vivienda es apenas uno de los frentes.
Una ciudad parcialmente destruida necesita cemento, acero, ladrillo, vidrios, madera, transporte, maquinaria, ingenieros, maestros de obra, electricistas y plomeros al mismo tiempo.
Si la demanda crece con mayor rapidez que la capacidad de las empresas para suministrarlos, los precios de materiales y algunos servicios pueden aumentar.
A esto se suma la pérdida temporal de comercios, bodegas y puestos de trabajo, mayores distancias para desplazarse y los costos adicionales que enfrentan familias que ahora deben pagar transporte, alimentación fuera de casa o almacenamiento de pertenencias.
Es decir, puede ocurrir una situación particularmente dolorosa: personas con menos ingresos enfrentándose a gastos más altos.
Una inflación que se siente antes de aparecer en las estadísticas
Ese será uno de los desafíos económicos más importantes de Pereira durante los próximos meses.
El IPC tardará en mostrar con precisión qué ocurrió después del terremoto. Sin embargo, para una familia que perdió su vivienda y ahora debe buscar $1,2 millones, $1,5 millones o más cada mes para conseguir dónde vivir, la discusión estadística puede resultar secundaria.
Su costo de vida ya cambió.
La emergencia dejó entonces una nueva pregunta para las autoridades: después de rescatar personas, demoler edificios inseguros y comenzar la reconstrucción, ¿quién vigilará que la necesidad de miles de familias no se convierta en una oportunidad para cobrar precios desproporcionados?
Pereira podría enfrentar durante meses una economía poco habitual: menos viviendas disponibles, miles de nuevos arrendatarios, una reconstrucción que dispara la demanda de materiales y hogares que, justamente cuando perdieron patrimonio e ingresos, necesitan gastar más para continuar viviendo en la ciudad.
Y quizás esa termine siendo una de las secuelas más largas del terremoto: que sobrevivir a la emergencia haya sido apenas el primer golpe; el segundo sea poder pagar la vida después de ella.
