Desafíos del litigio inmobiliario

Óscar Martínez*

La actividad constructiva se ha vuelto cada vez más compleja y conflictiva, en parte por un inusitado incremento de cargas normativas y decisiones judiciales que en ocasiones parecen desconocer las realidades de este meritorio oficio que, pese a los avances de la ciencia y la tecnología, no deja de ser ejecutado por la mano del hombre. La situación descrita, aunada a la multiplicidad de sujetos que en ella intervienen, hace que los debates judiciales en torno al sector resulten variados y se presenten durante cualquier etapa de un proyecto.

Recuperar o proteger la propiedad, sanear su titulación, consolidar el dominio, ajustar linderos o fraccionar predios, son cuestiones de habitual discusión judicial en las etapas previas a los desarrollos inmobiliarios. Luego, cuando se está en ejecución de los proyectos, las cuestiones litigiosas suelen centrarse en las diferencias entre propietarios, promotores, gerentes y constructores, generalmente vinculados a través de minuciosos esquemas contractuales que incluyen compraventas, negocios fiduciarios, modalidades de asociación y otros tipos contractuales complementarios; además de las discusiones con contratistas o proveedores, las reclamaciones de vecinos, los accidentes en obras y los requerimientos de autoridades.

Finalmente, una vez culminadas y entregadas las obras, afloran litigios por reclamaciones de los adquirentes, contratistas, proveedores o los propios socios del proyecto.

Esta variedad de controversias, que se resuelven a través de procesos civiles, tribunales arbitrales o acciones de protección al consumidor, entrañan un verdadero desafío para las partes que habitualmente no suelen estar preparadas para la confrontación judicial, y por supuesto, imponen un alto nivel de exigencia para los abogados que las representarán, de quienes se espera tengan el conocimiento especializado para defender adecuadamente los intereses del cliente en las exigentes lides de un litigio inmobiliario.

En este contexto, la experiencia ha demostrado que es posible implementar algunas prácticas para afrontar de mejor manera este tipo de controversias. A continuación, planteo algunas recomendaciones generales:

    (i) Ir más allá del tradicional estudio de títulos. Es recomendable implementar un due diligence del proyecto que pueda comprender con mayor amplitud aspectos urbanísticos, inmobiliarios y ambientales.

    (ii) No improvisar con la estructuración del esquema contractual. Esta es la fuente para establecer los derechos y obligaciones de las partes, que será eventualmente examinada por un juez.

    (iii) Minimizar la informalidad y documentar adecuadamente las distintas etapas del proyecto. El legítimo interés por cumplir los cronogramas en ocasiones propicia la informalidad, olvidando que ante una futura discusión las pruebas son el principal insumo para la labor de jueces y abogados.

    (iv) Manejar adecuadamente las situaciones de crisis. Son muchos los casos en los que la atención oportuna y adecuada de una reclamación, puede evitar una prolongación innecesaria del conflicto, un abuso del cliente, e incluso, llegar a pleito.

    (v) Obtener asesoría especializada. El conocimiento de los temas y la experiencia en este tipo de controversias, son cuestiones relevantes al momento de escoger el equipo profesional con el que se hará frente a la controversia.

Más adelante, desarrollaré algunas reflexiones concretas sobre los temas litigiosos aquí esbozados. Por ahora, valga reiterar que en materia de controversias inmobiliarias no hay lugar para la improvisación.

* Socio de Pinilla González & Prieto Abogados. omartinez@pgplegal.com